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把酒临风的博客

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日志

 
 

楼市政策缝隙隐形中介:成交一套房可获3%-5%佣金  

2017-05-21 22:17:20|  分类: 文化教育 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  楼市导师助推行情?这其实是一群“隐形”中介

 

  这是一群生活在楼市政策缝隙里的“隐形中介”

  办完一场线上讲座后,肖斌暂时清闲下来,多数时间看书、聊天、睡觉,偶尔更新一下公众号,寻找下一次讲座的选题,国家政策、房价变动、金融政策变化是他每天关注的重点。

  2016年从某事业单位辞职前,肖斌已经在运营一个针对环京楼市的公众号,一年时间,凭借对重大政策的解读和对房地产行情的判断,收获了数万粉丝,不过,“最近因为总说房价下跌,有人开始对我不满了”。

  他没有固定的身份,既是自媒体人,也是几个房地产微信群的群主;他没有固定的收入,但粉丝打赏、文章付费、小密圈问答付费、讲座等收入并不逊于一名普通白领。

  其实,从2015年新一波房价上涨以来,在房地产市场中涌现出众多与肖斌类似的人,他们有一个非正式的头衔:楼市导师。

  他们来自不同领域,既有董藩、陈宝存这种已经成名的专家,也有像肖斌这种草根出身的后生:前期通过知识付费获得盈利,后期还有部分楼市导师通过组织购房团抽取佣金获益。

  这是一群生活在楼市政策缝隙里的“隐形中介”。

  崛起之时

  肖斌依托公众号粉丝成立多个微信群,其中两个群的人数均超过400人,一个群以普通购房者、销售和中介为主;另一个群的级别和门槛较高,以房地产投资大户为主。肖斌为这些人提供楼市分析,同时也从这些人中及时获取信息,有些调控政策还没出台,私下获得的相关文件内容已经在群中流传。

  2016年初,家住燕郊的郝军也注册了自己的微信公众号,同样针对环京楼市,不同于肖斌偏向政策和市场分析,郝军的文章内容更加落地,会分析区域价值和风险,什么价格进入和退出最合适等等。

  肖斌介绍,在楼市最火爆的2016年,以燕郊为代表的环京地区诞生了众多地产自媒体,如今几个有号召力的草根楼市导师,大多数脱胎于这批地产公众号。

  并不是所有的地产自媒体人都能成为楼市导师,在肖斌看来,成为导师必须具备几个条件:第一,对重大政策解读透彻、及时,并能用群众语言说清楚;第二,准确地预测几次楼市行情,可以获得一批忠实粉丝;第三,需要具备良好的口才和严密的逻辑能力。

  从2015年下半年到2017年317政策出台以前,环京地区房价上涨迅猛,燕郊、大厂、香河、永清、固安等地,房价普遍上涨了两倍。在肖斌看来,正是房地产行业上行成就了楼市导师,同时,楼市导师通过影响粉丝一定程度助推了楼市行情,并逐步形成一种商业模式。

  盈利模式

  肖斌原本设想,通过公众号和微信群积累一定数量的粉丝后,利用密集、便利的楼市信息促成交易,收取佣金,“比如有人想买房,有人想卖房,我们可以给双方进行精准匹配。”

  但这种模式存在天然的缺陷,肖斌说,在获取房源和客户的渠道上,他并不比中介更有优势。

  这种模式行不通,肖斌开始规划通过知识付费来盈利,首先,重大文章付费阅读,比如政策解读或部分项目的低价信息等,每篇文章定价200元-1000元不等。第二,办讲座盈利,比如就通州副中心对北三县楼市影响等专题,举办线上、线下讲座,每场可以获得1万元左右的收益。此外,还有公众号文章打赏和付费问答等少量收入。

  不同于肖斌,2016年刚刚成立自媒体时,郝军计划通过为环京地区开发商做广告维持自媒体运营,但“环京楼市成交太火爆了,根本不需要做广告,北京自媒体生存法则在环京根本行不通。”

  在一次与开发商的交流中,对方告诉郝军,可以让他的自媒体为项目做宣传,但广告费通过成交量计算,相当于变相的中介佣金。这也是一些房产网站的主要生存方式,即通过电商和团购方式抵偿广告宣传费用。

  因此,郝军把思路转向团购,以自媒体和微信群粉丝为基础组织购房团。通常情况下,每成交一套房,郝军可以获得总成交价3%-5%的中介佣金,“通常卖出一套能拿到五六万元,返给购房者每平方米30元到100元不等,加上下面人的提成,自己能拿到三四万元左右。”

  同时,郝军也通过文章付费和办讲座获得一定收益,与团购收入相比,这些都是“小钱”,郝军透露,2016年一年,他组织的团购活动为香河和永清楼市带来了数亿元的成交额,自己也成功把居所从燕郊置换到北京。

  肖斌估算,在环京地区屈指可数的几名楼市导师中,郝军促成的成交额起码能排到第二名。在链家、我爱我家这些实体中介大鳄们漏出的市场缝隙里,这些“隐形”中介们赚到了第一桶金。

  争议与质疑

  然后,好景不长。

  2017年北京317限购政策发布以来,包括环京在内的全国多个城市均出台楼市调控政策,随着购房资格严格、交易税费上升、按揭成本提高等因素影响,持续两年快速上涨的环京房价开始掉头。

  以燕郊为例,根据链家等各大中介综合数据,二手房价格与高点相比普遍下跌6000-7000元/平方米,大部分楼盘二手房价格跌至3万元以下。

  环京地区楼市观望情绪渐浓,一部分高杠杆的房产投资者开始低价抛盘,进一步影响楼市信心。5月17日晚上9点,燕郊汇福悦榕湾开盘,这是燕郊近半年来首个新盘,均价3.9万元,看房人寥寥无几。

  在这种情况下,楼市导师们开始受到购房者质疑。

  肖斌因为经常发表楼市利空的观点被粉丝们私下攻击,郝军继续鼓吹楼市利好的行为也让死忠粉开始不满。

  以郝军组织团购的永清森林新都为例,目前新房均价为2万元/平方米,但二手房报价普遍在1.6万元/平方米左右。“如果他真的看好永清,为什么自己不买,却鼓动粉丝们买呢?”一位熟悉郝军的购房者说,郝军的团购只专注香河和永清两个房地产市场,以永清为主,“即便是房价跌了,他也得说香河和永清利好,他得靠这两个市场赚钱。”

  这位人士举例说,环京区域另一位导师的做法就是自己先买一套,然后让粉丝买,只团购低价盘,“打一枪换一个地方,香河房价低于1万时,这位导师在香河做团购,香河涨到2万了,他又到价格低于1万的唐山做,先后操作了通州商住、杭州和西安多个低价盘。”

  但郝军不一样,由于只做两个市场,高价和低价团购都做,虽然他承诺购房者买到五证齐全的项目,但在房价不断下跌的情况下,2016年下半年通过郝军团购的购房者已经开始赔钱。

  肖斌介绍,2016年底到今年3月,环京房价高点时,一批楼市导师自己也投资了多套房产,“有些人是3.3万元/平方米左右入手的,现在2.7万元/平方米都割不掉,他们也着急。”

  即便是楼市导师,也难以预测自己的收益。他们仍在等待,也许是下一波楼市热潮,也许是永远等不来的未知。

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